有的人早有退出房产队伍的打算并逐步清空资产，有的人还被困在偿债牢笼里寻求出路。有意切入房产行业的人便加速收购，趁机“捡漏”。
显然，潘石屹属于第一种人，而趁机扫货的就是黑石集团。现如今房企虽步入寒冬，多数企业为破解短期流动性困局，将旗下物业公司转卖，而面对偿债压力的富力地产选择抛售资产来寻求一线生机。
都说今年房地产已步入寒冬，但对潘石屹来说，今年的寒冬似乎格外寒冷。满心欢喜的为SOHO中国找到了好归宿，然而却遭到国家市场监管总局的立案调查。不仅如此，在12月2日潘石屹旗下7个SOHO大厦因存电力价格违背法律规定的行为，收到上海多地市场监督管理部门的巨额罚单，罚款合计约8664万元。
事实上，潘石屹曾耗时多年想要为SOHO中国寻找一个“好归宿”。早在2020年，黑石集团（NYSE.BX）就与其谈过收购SOHO中国的事宜，黑石欲以6港元/股的价格收购SOHO中国，交易共计约40亿美元，此外还将接手SOHO中国约47亿美元的债务，但因价格没谈拢而告吹。此后又与高瓴资本传过“绯闻”，称其有意私有化SOHO中国，后遭高瓴资本否认。
兜兜转转在今年6月16日黑石集团再度“求婚”SOHO中国，向其发出全面要约收购的消息。而这次黑石集团以30亿美元的价格收购，较几年前还降了10亿美元。
资料显示，黑石集团拟以每股5港元，合计30亿美元的价格收购SOHO中国91%的股权。若交易顺利完成，潘石屹张欣夫妇也将从中套现约143亿港元。届时，潘石屹、张欣夫妇将从SOHO中国董事会退任，另由黑石集团提名新的执行董事。
能为SOHO中国找到买家对潘石屹来说是好消息，但网友们却认为“潘跑跑”这是要跑路啊。事实上落得“潘跑跑”这个名头是因为潘石屹在2014年2月份开始，至黑石集团收购之前，其就已经处置资产套现了300多亿元。
从2014年潘石屹陆续出售了上海的soho海伦广场、soho静安广场以及凌空soho物业，20115年出售了上海soho世纪广场，2017年出售上海虹口soho，到了2019年更是把其曾经引以为傲的“八大金刚”也摆上货架：北京的望京SOHO、光华路SOHO二期、前门大街、丽泽SOHO；上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场。
谁知仅仅2个月的时间这一收购计划就宣告终止。8月6日晚，SOHO中国发布了重要的公告称，就黑石集团要约收购其全部已发行股份之事，要约方已于8月3日收到国家市场监管总局签发的通知，对要约方根据《中国反垄断法》提交的申报，正式立案审查。
再到9月10日，SOHO中国又发布了重要的公告称，鉴于目前满足收购要约的先决条件进展不足，各方一致认为无法在要约最后截止日当天或之前满足先决条件，经各方都同意，黑石集团终止对公司收购要约。换言之，潘石屹没能卖掉SOHO中国。
福无双至，祸不单行。10月22日潘石屹旗下公司因涉嫌偷逃税款问题被举报，其后北京市税务局稽查局经税收大数据分析研判，依法对其实施立案检查。12月2日，SOHO中国旗下物业公司又因加价多收电费而涉嫌电力价格违法被处罚。
事实上，潘石屹想要退场也并非无迹可寻。根据SOHO中国的财报显示，2017年-2020年实现营业收入分别为19.63亿元、17.21亿元、18.47亿元和21.92亿元，同期实现的归母净利润分别为47.92亿元、19.49亿元、13.31亿元和5.36亿元。不难看出，SOHO中国的业绩状况属“增收不增利”，虽然2020年营收整体有所增长，但是净利润却出现了严重的下滑。再到2021年中报显示，其营收为8.05亿元，较去年年中几乎腰斩，净利润3.4亿元。其“摇摆不定”的业绩，似乎也加重了他想要走人的心思。
2018年4月，潘石屹曾在微博表示，房地产市场一天比一天畸形，有些地方已经违背基本常识，但该微博很快被删除。
如今SOHO中国虽卖身黑石集团以失败告终，但也不难看出售SOHO中国已成为板上钉钉的事情，下一次出售又会是何时呢？时间会给出答案。
潘石屹着急从国内房地产行业抽身，黑石集团却在中国地产领域动作不断。作为“华尔街PE之王”，其对房地产行业情有独钟，其董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民曾直言；“房地产是中国经济中一块重要的组成部分。说你对房地产不感兴趣，也就等于说你对呼吸不感兴趣。”
2021年成为了房地产市场的“爆雷年”，在三道红线监管下，融资缩减，现金流承压，紧随着就是偿债高峰期，千亿房企、头部房企也都不断爆雷，市场信心一度遭挫。而在去年上海举办的“第14届中国投资年会·年度峰会”线上对话苏世民表示对中国物流地产尤为看好，此前其还曾表示愿意在中国投资仓储类资产和城市购物中心两类资产。
苏世民曾公开表示，“对于中国的房地产市场，住宅市场已产生很多泡沫。但其他房地产类别业态很好，中国网购发展非常快，有网购就需要有仓库，每一个国家都有一些有亮点的投资目标，对中国房地产市场来讲就是物流地产。”
自2008年黑石集团以10亿元收购的上海Channel1购物中心完成第一笔投资起，2017年设立专注于中国物流基础设施管理平台——龙地物流DragonCor。其在全国18个城市投资、开发并管理着近40个物流园区，总建筑面积达380万平方米。
2018年后开始大量投资中国，在2020年第三季度地产领域奉献了近一半的收入，堪称“地产之王”。据媒体不完全统计，其在中国房地产市场累计投资额接近500亿元，投资范围囊括了物流地产、写字楼、购物中心以及综合体。
在12月7日，黑石集团又趁机“捡漏”富力地产旗下物流园（以下简称“富力综合物流园区”）30%股权。富力地产发布了重要的公告称，将富力综合物流园30%的权益出售给黑石集团。除去税项及另外的成本及费用后，本次交易富力地产可收取现金付款约12.63亿元。此次交易完成后，富力地产将不再拥有目标集团（存续公司及其附属公司，包括空港物流、鼎富及华维）及该等物业的任何股权或所有权益。
事实上，早在今年1月份，黑石集团就曾以40.64亿元收购富力综合物流园70%股权。现今，黑石集团已拥有综合物流园区100%的权益。黑石两次出售拿下富力综合物流园，两次变现后，富力地产合计回流现金达53亿元。
要知道这次出售富力综合物流园区对黑石集团来说是一笔好买卖。近年来黑石集团持续重仓物流地产，如今拿下富力综合物流园区100%股权后，其在中国的物流投资组合将扩张约三分之一，物流仓储总面积将达到5300万平方英尺，遍布中国23个城市。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，黑石目前四大业务包括房地产基金、信贷基金等，其中投资回报最好、最盈利的业务板块就是房地产基金，可以说黑石集团十分擅于选择买入时机和买入的标的，在房地产行业遇冷，部分房企暴雷的环境下，黑石在此时可以用较低的价格买入，然后再通过一些手段炒作抬高价格，再在合适的时机选择出售，这是黑石集团一直以来施行的战略投资方式。
事实上，正如陈霄分析，黑石集团似乎很擅长通过“买入、修复、卖出”这种市值管理策略。在2013年，黑石集团曾花4亿美元收购深国投商用置业集团40%股权，后更名为印力集团。三年后，万科与若干合作方以近130亿元收购印力，黑石继而退出。
而对与富力地产来说，富力综合物流园区是其进军工业地产的一个重要标志。2008年富力物流园首批仓库及物管服务大楼正式投入到正常的使用中，经过十余年的发展，如今的富力物流园区已成长为规模极大的高端现代化综合物流园，位于广州花都区金谷工业园内，占地1470亩，目前落成的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约89万平方米，配备设套也已落成。未开发的仓库净用地面积约为210亩。
此次忍痛割爱于黑石集团是迫于其偿债压力，富力地产表示出售所得现金将协助其处理其最近到期债务，包括但不限于离岸优先票据，“集团正致力于产生足够的离岸现金流，以履行其离岸财务承担，而出售事项为本集团为履行其财务承担而需实现的数个里程碑之一。”
富力地产的压力到底有多大呢？企业预警通多个方面数据显示，目前富力地产现存境外债券共有10笔。具体来看，明年到期的美元债共有3笔。2022年1月有一笔规模为7.25亿美元的境外债到期，票面利率为5.57%。此外，2022年7月和11月将有两笔规模为2.88亿美元、3.66亿美元的境外债到期，票息率分别为9.13%、12.38%。
相较于境外债，明年富力境内债待偿还规模更高。“18富力08”“16富力11”、“16富力06”“16富力04”四笔境内债将于明年到期，规模分别为40亿元、11.2亿元、9.95亿元、19.05亿元，合计80.2亿元。
短期偿债压力达，出售资产补充流动性又进展缓慢。在今年9月下旬，富力地产大股东也开始自掏腰包，其执行董事及大股东李思廉、张力同宣布将在未来两月内为富力地产提供约80亿港元的资金支持。同时还以100亿元的价格将富力物业公司转让给碧桂园服务。
曾作为“华南五虎”之首的富力地产走到如今这一步，业内认为源于其在2017年斥资199亿元拿下万达77个酒店。在2017年和王健林的战略合作签约仪式上，李思廉坦言：“这次一口气拿到77个酒店，我们是赢家！”
然而这次的收购不但没能赢，还成为了其财务负担，负债率反而逐步上升。加之2017年、2018年富力地产连续逆势扩张，下沉二三线城市，最终使得债务持续增高，净负债率到2019年冲高到200%。
根据其2021年半年报，富力地产三线全踩，位于“红档”之列。截止2021年上半年末，富力地产有息负债由2019年的1971亿元减少164亿元至1433亿元，其中短期借款约519亿元，而同期其现金及现金等价物为127.64亿元。
负债的压力迫使着富力变卖资产，低价出售来还债，曾经的富力如今也已变成“负力”前行。格外看好中国市场的苏世民下一笔投资会投向哪里呢？
